מהי בדיקת נאותות (Due Diligence) בעסקת רכישה או מיזוג של חברה?
בדיקת נאותות הינה הליך אשר נעשה מטעם משקיע, כאחד הצעדים הראשונים במסגרת עסקת רכישה או מיזוג של חברה. מטרת הבדיקה היא לבחון בצורה המעמיקה והמקיפה ביותר את מצבה המשפטי, העסקי והטכנולוגי של החברה בעבר ובהווה, על מנת לאפשר למשקיע לבחון באופן המושכל והאינפורמטיבי ביותר את כדאיות העסקה טרם ביצועה. במסגרת הבדיקה תוצג למשקיע תמונה מלאה ומקיפה של החשיפות והסיכונים מולם ניצבת החברה, לרבות: התחייבויות עתידיות, תביעות תלויות ועומדות וחובות כלפי עובדים.
סוגי בדיקות נאותות בעסקת רכישה או מיזוג של חברה:
- בדיקת נאותות חשבונאית-פיננסית – בדיקה אשר מבוצעת ע”י רואה חשבון, במסגרתה ייבחן מצבה הפיננסי של החברה, בין השאר, באמצעות בחינת הדוחות הכספיים של החברה, בדיקת הסיכונים הפיננסיים, נכסי החברה, מבנה האשראי, איתנות פיננסית, התחייבויות, חשיפות אפשריות וכו’. בסופה של הבדיקה, יציג רואה החשבון בפני המשקיע דוח כספי כלכלי של החברה מושא הבדיקה.
- בדיקת נאותות משפטית – במסגרתה יבדקו כלל ההסכמים והחוזים שנערכו בין החברה ללקוחות, עובדים, ספקים וכו’, לרבות, הסכמים מסחריים, חוזי עבודה, חוזי הפצה וחוזי רישוי, זאת על מנת לבחון מה הן ההתחייבויות בהן נושאת החברה, והאם קיימות חשיפות משפטיות כלשהן לחברה.
- בדיקת נאותות טכנולוגית – בדיקה אשר כוללת הערכת החדשנות, הרמה והטיב של הטכנולוגיה של החברה, כמו כן, בדיקה זו תבחן את מצבו של הקניין הרוחני בחברה, לרבות: סטטוס הרישום של הפטנטים וההגנה על הטכנולוגיה וכו’.
בדיקת נאותות בהשקעות נדל”ן בחו”ל
רכישת נכס נדל”ן הינה העסקה החשובה ביותר שאדם יעשה בחייו, ורבים הסיכונים אשר טמונים בחובה של עסקה זו. בדיקת נאותות פיננסית ומשפטית באה במטרה להפחית ככל האפשר את הסיכונים הללו, ע”י מחקר מעמיק ומקיף של מצבו המשפטי, הפיזי והכלכלי של הנכס ושל האזור בו נמצא, טרם ביצוע הרכישה. בדיקת הנאותות מתבצעת לאחר החתימה על החוזה, אז לקונה יש מספר של ימים אשר מוגדר בחוזה הרכישה, במסגרתם יהיה רשאי לחזור בו מהעסקה או לשאת ולתת לגבי מחירה, ללא כל מחויבות מצדו.
ישנם מספר שלבים הכרוכים במסגרת בדיקת נאותות של נכס נדל”ן, המשתנים בין מדינה למדינה. להלן נסקור את הליכי בדיקת הנאותות העיקריים בעסקאות נדל”ן בחו”ל:
- בדיקת הזכויות בנכס (Title) – יש לבדוק את כל המסמכים הקשורים להעברת הזכויות, האם הנכס רשום על שם המוכר. כמו כן, יש לבדוק שהזכויות ניתנות להעברה ושאין עליהם חכירות, שעבודים, חובות, זכויות השייכות לצד ג’ או כל פגם אשר עלול להשפיע על השימוש העתידי של הקונה בנכס.
- ייעוד הקרקע ומגבלות תכנוניות – יש לבדוק האם קיימות מגבלות כלשהן על הקרקע, האם ישנן תוכניות עתידיות, האם הקרקע מיועדת לחקלאות, או שהיא יכולה לשמש למגורים, למסחר, לתעשייה או למשרדים.
- יש לבדוק שאכן שולמו המיסים הנדרשים למדינה ולעירייה.
- אם הזכויות בנכס נמצאות בבעלות שותפות, נאמנות, יש לבדוק כי הסכם השותפות/נאמנות לא מגביל את העברת הזכויות. אם הזכויות נמצאות בבעלות חברה יש לבדוק שתקנון החברה לא מגביל ההעברה ושהחלטות מועצת מנהלים ובעלי המניות מאשרות אותה, וכן יש לבדוק ברשם החברות של אותה המדינה שהנכס לא משועבד לטובת גורם כלשהו.
- ככל והנכם רוכשים את הנכס משותפות, נאמנות או חברה רצוי לבדוק את האיתנות הפיננסית של אותה אישיות, באמצעות קריאת דוחותיה הכספיים.
- אם הנכס נמכר ע”י כונס נכסים, יש לוודא שיש בידיו אישור ביהמ”ש למכירתו.
- בדקו את ערך הנכס והקרקע.
- בדיקת נאותות פיננסית (שאינה משפטית) – בדקו את התשואה, ההכנסות, ההוצאות וגובה המשכנתא אשר כרוכים ברכישת הנכס.
- ערכו בדיקה יסודית של הנכס – מומלץ לשכור בעל מקצוע אשר יערוך ביקורת מקיפה ויסודית, במסגרתה יבדוק שהנכס תקין ושלא קיימים בו פגמים או ליקויים משמעותיים, כגון: רטיבות, קירות סדוקים, ריצוף פגום וכו’.
- בדקו את סביבת הנכס והשכונה בה נמצא – ערכו שיחות עם השכנים, האם הם מרוצים מהשכונה?, בדקו את סביבת הנכס: האם קיים מרכז מסחרי בסביבה, בתי ספר, גנים, מה מצב התשתיות, מצב התברואה וכו’.
- בחנו את היסטורית מכירות הנכסים בסביבה – בדקו כמה זמן לוקח למכור נכס באותו אזור, האם יש נטייה לשכור נכסים על פני קנייתם,בדקו האם קיימים בתים נטושים בסביבתו, וכן, האם קיים גל של מכירות של נכסים באזור, אשר עלול להעיד על בעיות כלשהן באזור.
- בדקו את עלויות הביטוח של הנכס והרכוש הכלול בו.
בשורה התחתונה: בדיקת נאותות משפטית לצד בדיקת נאותות פיננסית הן חובה
לסיכום, שוק הנדל”ן מעבר לים קורץ לישראלים רבים, אשר מעוניינים להשקיע את חסכונותיהם באפיקים שיש להם פוטנציאל לתשואות גבוהות מאלה שבישראל. עם זאת, רכישת נכס נדל”ן הינה עסקה מורכבת מאוד, בייחוד כאשר מדובר בנכס אשר נמצא בחו”ל, בשוק שאינו מוכר לרוכש הפוטנציאלי, ושהחוקים והרגולציה בו שונה. בדיקת נאותות משפטית, לצד בדיקת נאותות פיננסית הן בגדר חובה טרם ביצוע כל עסקה שהיא.
על כן, אם חברות ומשקיעי נדל”ן פונים לייעוץ משפטי של משרד עורך דין המומחה בדיני השקעות נדל”ן בחו”ל, מומלץ גם לרוכש מן המניין להתייעץ עם עו”ד עוד בשלבים המוקדמים של העסקה. עורך דין מומחה בתחום השקעות נדל”ן חו”ל, ילווה את היזם, הרוכש ויבהיר לו מהם הסיכונים הכרוכים בעסקה זו, מהי הכדאיות של ביצועה, ובאיזה אופן יש לנהל את בדיקת הנאותות, על מנת למזער את הסיכונים הללו ככל האפשר. ביצוע בדיקת נאותות באופן יסודי ומקצועי הוא קריטי והכרחי, הן עבור יזם הפונה להקמת פרויקט השקעות נדל”ן בחו”ל והן עבור המשקיעים. על מנת להפחית עד כמה שניתן, מקרים של אובדן תשואה בגלל בעיות הנוגעות לנאותות הנכס הנרכש. היות והמרחק הרב וחוסר הידע, הם גורמים המהווים חיסרון עבור היזם הישראלי, שמעוניין להשיא את התשואה למשקיעים מישראל.
