השקעות נדל"ן בחו"ל? שימו לב לבטוחות על הנכסים

עו"ד גיא קלינבוים

באוגוסט 2007, נפל דבר בשוק הנדל"ן הישראלי, חברת הבנייה חפציבה, וקבוצות הבנייה בראשותה, שהיו אחראיות לפרויקטים רבים, קרסו, והותירו אלפי רוכשי דירות ללא קורת גג, המומים ושבורים. חפציבה, הייתה פרשת קו המים והמחישה את חשיבותן הרבה של הבטוחות והערבויות, שאמור לספק הקבלן. בעקבות הפרשה תוקן חוק המכר בישראל, ע"י כך שהוא חייב קבלנים ישראלים בעסקאות מכר להעמיד ביטחונות לרוכשים.

מקרה נוסף, משמעותי לא פחות, בזיכרון הקולקטיבי הישראלי, הוא פרשת ענבל אור, שנמצאת בימים אלה בישורת האחרונה. במסגרתה, אור, ארגנה וניהלה קבוצות רכישה לפרויקטים שונים של נדל"ן. ב-2016 התפרקה החברה, וכתב אישום הוגש כנגד אור, במסגרתו הואשמה, בין היתר, בעבירות מרמה כנגד לקוחותיה, וכן, נטען כי אור השתמשה בכספים שהופקדו מצד הרוכשים לצרכיה האישיים.

גם פרשה זו, הותירה משפחות רבות, כואבות וחסרות כל, והמחישה שוב שאסור לעשות עסקת נדל"ן ללא בטוחות מתאימות. יש לציין, כי חוק המכר שחוקק לאחר פרשת חפציבה, לא חל על קבוצות רכישה, מה שהעניק קרקע נוחה לפרשה.

מה החשיבות של בטוחות בהשקעות נדל"ן בחול?

בשנים האחרונות נרשמת תנופה גדולה בהשקעות נדל"ן בחול, מגוון ההשקעות האינסופי וההון העצמי הנמוך הנדרש בחלק מההשקעות, מעניק להן יתרון מסוים על פני השקעות נדל"ן בישראל. עם זאת, השקעות נדל"ן בחו"ל, טומנות בחובן סיכונים לא מעטים. אם כי הסיכון המשמעותי ביותר הקיים בעסקאות אלו הוא העדר בטוחות.

למעשה, בניגוד לרכישת דירה מקבלן בישראל, בחוק הישראלי לא קיימים מנגנוני הגנה שמגנים על רוכשים ישראלים שמבצעים השקעות נדל"ן בחו"ל, וכן גם במדינות רבות בהן מבצעים את העסקאות הללו לא קיימים חוקים דומים לחוק המכר הישראלי. לכן נדרשים מגנוננים אשר מטרתם להגן ולספק בטוחות לרוכשים כנגד כספם, כדי להימנע או לצמצם סיכוי למקרים קשים, כפי שתיארנו בפרשת ענבל אור וחפציבה. לכן נדרש ומומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין או נאמן המתמחה בתחום ולייצר את אותם מנגנוני פיקוח והגנה, בהתאם לחוק המקומי, במידה שהוא אינו מספק הגנה ראויה.

השקעות נדל"ן הן עסקאות מורכבות, זה ברור לכל, קיים קושי בסיסי, מצד הרוכש, בייחוד כאשר מדובר בנכס אשר נמצא מעבר לים, לוודא כי זכויותיו נרשמו כדין ולעקוב אחר כל שלב ושלב בפרויקט, באופן יסודי ומעמיק. לכן לרוב, רוכשים רבים נעזרים בשירותיהם של חברות יזמיות ושיווק שונות היוזמות/משווקות פרויקטים מעבר לים, שמסייעות לרוכש בהליך הרכישה או הצטרפות למיזם. החברות הרציניות בתחום דואגות לעטוף את העסקה במנגנונים עליהם נדבר, ועצם הקיום של מנגנונים אלו יכול במידה רבה לאשר כי מדובר בחברה רצינית ומקצועית הדואגת לאינטרס של הרוכש .

בנוסף, בהשקעות נדל"ן בחול, קיימים פערי כוחות גדולים לטובת המוכר. בראש ובראשונה, המידע שמצוי בידי המוכר, הוא רב יותר ותמיד נמצא בשליטתו. מה שמאפשר לו להחליט מה לגלות לקונה ומה לא, בהתאם לאינטרסים שלו.

כמו כן, כאשר אין "שוט" שמרתיע את המוכר, קיים סיכוי לא קטן שיהיו עיכובים בפרויקט וסחבת אינסופית, ואף הפסקת הפרויקט בפתאומיות. ולאור כך שמקרי הונאה ותרמית, לא הומצאו בישראל, אלא קיימים בכל העולם, יהיה זה קריטי, לוודא טרם ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל, שהמיזם מלווה על ידי עורך דין ונאמן שמטרתם לפקח על המנגנונים הללו ולוודא שההתנהלות תקינה.

כמה דוגמאות למנגנונים מינימליים שיש לוודא שהם קיימים בטרם ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל:

1. בדיקת נאותות – במסגרתה, תבוצע על ידי החברה היזמית/שיווק בדיקה של מצבו המשפטי, הפיזי והכלכלי של הנכס והאזור בו הוא נמצא. בדיקת הנאותות מתחלקת לכמה סוגים:

• בדיקת נאותות ליזם המקומי במדינה – במסגרתה, יש לבחון את חוסנו הפיננסי והמשפטי, ולוודא שלא קיימת תביעות עבר או תביעות תלויות ועומדות כנגדו.
• בדיקת נאותות של הנכס עצמו – זוהי בדיקה משפטית, במסגרתה ייבדק האם יש חובות ועיקולים על הנכס?, וכן תערך בדיקת רישום הנכס – האם  הנכס רשום כדין על שם המוכר? האם יש הערות אזהרה? האם יש חריגות או זכויות בנייה נוספות? והאם מודל ההשקעה והמבנה המשפטי הותאמו מבחינת אמנות המס בין המדינות ולא מייצרות תקלות מס ומיסוי כפול.

2. Title Insurance – ככל שמדובר בעסקת נדל"ן בארה"ב או מדינות נוספות בהן שיטה זו קיימת, אין לבצע עסקה בשום מצב ללא ליווי של חברת Title והנפקת פוליסת ביטוח Title (בעלות) בסכום העסקה לפחות, תוך שאתם מוודאים שהפוליסה רשומה על שם הרוכש. מה זה Title Insurance? מעין ביטוח עסקה, בה חברת ה- Title מבטחת את הרוכש ומאשרת באמצעות ביטוח זה, כי היא ביצעה בדיקת זכויות וחובות בנכס ומצאה אותו נקי וחופשי משעבודים, עיקולים וחובות בהתאם לתנאי הפוליסה ושהבעלים אכן הבעלים הנכון והחוקי.
3. חשבון נאמנות – רצוי ואף מומלץ בכל עסקה של העברת כספים להיעזר בשירותי נאמנות, במטרה לוודא שכספכם משמש למטרת הרכישה או פרויקט הנדל"ן, בכפוף להוראות הסכם הרכישה וכתב ההוראות לנאמן.

החברות היזמיות/שיווק הרציניות בתחום תמיד מבקשות להכיל על העסקאות אותם הן יוזמות/משווקת מנגנוני נאמנות, ויש לשים לב מה כולל כתב ההוראות לנאמן. כאן בעצם מפורטות הבדיקות אשר על הנאמן לבצע במסגרת הפיקוח שלו על המנגנונים השונים. למשל, במדינות אירופה בהן המנגנון שהוזכר בסעיף הקודם לא קיים, המנגנון המינימלי הנדרש הוא הוראה לנאמן להעביר את הכספים אך ורק לחשבון הבנק של הנוטריון המטפל בהעברת הבעלות כנגד רישום הזכויות וכנגד התחייבות שלו לעשות זאת.

דוגמא נוספת, כאשר מדובר בפרויקט שנמכר על הנייר והנכס עוד לא קיים או שלא ניתן לרשום את הזכויות בנכס, המנגנון המינימלי הנדרש הוא מנגנון המאפשר רישום של הערת אזהרה, ככל שאפשרות זו קיימת באותה המדינה. מנגנון נוסף מאפשר לפרק את העברת הכספים למספר אבני דרך לאורך חיי הפרויקט, בהתאם להתקדמותו, כאשר כל אבן דרך ניתנת למדידה ואימות הנדסית או משפטית, בתום ההליך רישום מלא של הזכויות לטובת הרוכש או קבוצת הרוכשים.

בעולם הנדל"ן, לצד הסיכוי הרב, קיים גם סיכון לא קטן. הדרך להפחית את הסיכון או לנטרלו היא ליישם את העקרונות והמנגנונים עליהם דיברנו, אשר יטילו על המוכר חובות שיקטינו את הסיכוי למרמה או אי-סדרים ויגדילו את הוודאות וההגנה עבור הרוכש. חברות יזמיות/שיווקיות אשר מיישמות כללים אלו בהשקעות נדל"ן בחו"ל שהן מציעות לישראלים, לוקחות ברצינות את אינטרס הרוכש ומנסות להגן עליו מהסיכונים שבדרך.

הכותב הוא שותף מנהל ב-GBK משרד עורכי דין המתמחה בייצוגי יזמי נדל"ן חו"ל וליווי משפטי בעסקאות בינלאומיות