נדל״ן חו״ל

בשנים האחרונות נרשמת תנופה גדולה בעסקאות נדל"ן בחו"ל, מגוון ההשקעות האינסופי, ההון העצמי הנמוך הנדרש ולרוב העסקאות מגלמות יתרונות גדולים על השקעות נדל"ן בישראל. עם זאת, השקעות נדל"ן בחו"ל, טומנות בחובן סיכונים לא מעטים. לכן גם יזמי הנדל"ן וגם הרוכשים צריכים להיות מודעים לחשיבות של קיום בטוחות מתאימות, וחייבים להתייעץ עם עורך דין באופן צמוד ומקצועי לאורך כל חיי העסקה.

היות ולא קיים בחוק הישראלי מנגנון הגנה על ישראלים שמבצעים עסקאות נדל"ן בחו"ל, במדינות רבות בהן מבצעים את העסקאות לא קיימים חוקים דומים לחוק המכר הישראלי, לכן נדרשים מגנוננים אשר מטרתם להגן ולספק בטוחות לרוכשים כנגד כספם. לכן נדרש ומומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין או נאמן המתמחה בתחום ולייצר את אותם מנגנוני פיקוח והגנה, בהתאם לחוק המקומי, במידה שהוא אינו מספק. 

עסקאות נדל"ן הן עסקאות מורכבות, זה ברור לכל, קיים קושי בסיסי, מצד הרוכש, בייחוד כאשר מדובר בנכס אשר נמצא מעבר לים, לוודא כי זכויותיו נרשמו כדין ולעקוב אחר כל שלב ושלב בפרויקט, באופן יסודי ומעמיק. לקושי זה יש להוסיף את המרחק הרב, ואת ההיכרות המועטה עם החקיקה והדין המקומי.

בנוסף, בעסקאות בין מוכר לרוכש נדל"ן, קיימים פערי כוחות גדולים לטובת המוכר. בראש ובראשונה, המידע שמצוי בידי המוכר, הוא רב יותר ותמיד נמצא בשליטתו. מה שמאפשר לו להחליט מה לגלות לקונה ומה לא, בהתאם לאינטרסים שלו.

כמו כן, כאשר אין "שוט" שמרתיע את המוכר, קיים סיכוי לא קטן מפני עיכובים בפרויקט, וסחבת אינסופית ואף הפסקת הפרויקט בפתאומיות. ולאור כך שמקרי הונאה ותרמית, לא הומצאו בישראל, אלא קיימים בכל העולם, ביתר שאת אפילו. יהיה זה קריטי, לוודא טרם ביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל, שהמיזם מלווה על ידי עורך דין ונאמן שמטרתו לפקח על המנגנונים ולוודא התנהלות תקינה.

כמה דוגמאות למנגנונים מינימליים שיש לוודא בטרם ביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל: 

1. בדיקת נאותות – במסגרתה, תבוצע בדיקה של מצבו המשפטי הפיזי והכלכלי של הנכס והאזור בו הוא נמצא. בדיקת הנאותות מתחלקת לכמה סוגים, החל מבדיקת נאותות ליזם המקומי במדינה כדי לבחון את חוסנו הפיננסי ומצבו המשפטי, או שמדובר בבעלי חברות שיש כנגדם תביעות מקומיות ובינלאומיות, במיוחד בתחום העיסוק שלו. בדיקת נאותות נוספת היא בדיקת נאותות של הנכס עצמו, בדיקה משפטית – האם יש חובות ועיקולים? בדיקת רישום הנכס – האם הוא רשום כדין על שם המוכר? האם יש הערות אזהרה? האם יש חריגות או זכויות בנייה נוספות? והאם מודל ההשקעה והמבנה המשפטי הותאמו מבחינת אמנות המס בין המדינות ולא מייצרות תקלות מס ומיסוי כפול.
2. Title Insurance – ככל שמדובר בעסקת נדל"ן בארה"ב או מדינות נוספות בהן שיטה זו קיימת, אין לבצע עסקה בשום מצב ללא ליווי של חברת Title וקבלת פוליסה בסכום העסקה לפחות ולוודא שהפוליסה רשומה על שם הרוכש. מה זה Title Insurance? מעין ביטוח עסקה, בה חברת הטייטל מבטחת את הרוכש ומאשרת באמצעות ביטוח זה כי היא ביצעה בדיקת זכויות וחובות בנכס ומצאה אותו נקי וחופשי משעבודים, עיקולים וחובות בהתאם לתנאי הפוליסה. 
3. חשבון נאמנות – רצוי ואף מומלץ בכל עסקה של העברת כספים להיעזר בשירותי נאמנות במטרה לוודא שכספכם משמש למטרת הרכישה או פרויקט הנדל"ן, בכפוף להוראות הסכם הרכישה וכתב ההוראות לנאמן. יש לשים לב, מה כולל כתב ההוראות לנאמן, כאן בעצם מפורטות הבדיקות אשר על הנאמן לבצע במסגרת הפיקוח שלו על המגנונים השונים. למשל, במדינות אירופה בהן המגנון שהוזכר בסעיף הקודם לא קיים, המנגנון המינימלי הנדרש הוא הוראה לנאמן להעביר את הכספים אך ורק לחשבון הבנק של הנוטריון המטפל בהעברת הבעלות וכנגד רישום הזכויות וכנגד התחייבות שלו לעשות את זה שניתנת העברת הכסף. דוגמא נוספת, כאשר מדובר בפרויקט שנמכר על הנייר והנכס עוד לא קיים או שלא ניתן לרשום את הזכויות בנכס, המנגנון המינימלי הנדרש הוא מנגנון המאפשר רישום של הערת אזהרה, ככל שאפשרות זו קיימת באותה המדינה. בנוסף, לפרק את העברת הכספים למספר אבני דרך לאורך חיי הפרויקט, בהתאם להתקדמותו, כאשר כל אבן דרך ניתנת למדידה ואימות, בתום ההליך רישום מלא של הזכויות לטובת הרוכש או קבוצת הרוכשים. 

בעולם הנדל"ן, לצד הסיכוי הרב, קיים גם סיכון לא קטן. הדרך להפחית את הסיכון או לנטרלו היא ליישם את העקרונות והמנגנונים עליהם דיברנו, אשר יטילו על המוכר חובות שיקטינו את הסיכוי למרמה או אי-סדרים ויגדילו את הוודאות וההגנה עבור הרוכש.